¿Qué es y cómo funciona una FIDUCIA?
Los términos fiducia, encargo fiduciario, fideicomiso o fideicomitente pueden ser muy intimidantes por lo extraño que suenan y por la poca claridad que hay al referirse a ellos. A pesar de lo ajeno que son la mayoría de las personas a estos productos financieros y términos, son conceptos muy simples de entender. Lo primero que se debe entender es que la palabra fiducia significa confianza y transparencia. En términos muy generales la fiducia es una figura financiera que pretende transmitir la mayor confianza y seguridad a una persona o fideicomitente asegurándole el buen uso del capital de su inversión para un fin previamente establecido. Entendiendo esto, es importante mencionar que hay múltiples tipos de fiducia definidos básicamente por la finalidad de esta, pero en este caso en concreto profundizaremos en la fiducia inmobiliaria en Colombia.
Como su nombre lo indica, esta es una fiducia cuyo fin es exclusivamente el intercambio y administración comercial de bienes inmuebles como apartamentos, casas, oficinas, locales comerciales entre otros. Esta es la clase de fiducia más común, ya que posiblemente es la primera que cualquier persona se encontrará en su vida. Esta figura financiera está presente en la gran mayoría de compras de inmuebles. En el mundo inmobiliario existen varios momentos donde la fiducia puede ser pertinente. Para entender cuáles son estos momentos, primero se debe tener claro cuáles son los actores y sus roles dentro de un negocio fiduciario con un fin inmobiliario. En primer lugar, está el fideicomiso, este rol es asumido por entidades financieras, entidades fiduciarias o bancos. La función de estas entidades es ser los receptores y administradores de un capital que será destinado a una inversión o un uso específico previamente definido en un contrato. En segundo lugar, se encuentra el fideicomitente. Este rol lo asume las personas que tienen un capital y la intensión de invertirlo en un inmueble. Al llegar a un acuerdo con la fiducia, el fideicomitente se compromete a poner a disposición el 100% del capital acordado para el fin estipulado previamente. El tercer actor puede ser representado por una constructora, desarrolladora de proyectos inmobiliarios o entidad similar que ofrezca un producto inmobiliario a cambio de un capital.
Para entender con mayor claridad en que contexto se desempeñan estos roles se puede tomar como ejemplo un inversionista que está interesado en comprar o invertir en un apartamento en un proyecto de vivienda. En este caso la constructora o promotora del proyecto establece una alianza con alguna entidad financiera que ofrezca servicios fiduciarios y lanza su proyecto de vivienda a la etapa de pre ventas. Entre la constructora y la fiduciaria se estipulan unas condiciones o hitos que se deben cumplir en el proceso de ventas con el fin de que, al alcanzar esos hitos, se les desembolsará progresivamente los recursos administrados por la fiducia. Ahora, ¿de dónde vienen esos recursos? Aquí es donde el rol del fideicomitente entra en contexto. En esta etapa de pre ventas y ventas, el inversionista, comprador o en otras palabras el fideicomitente se compromete a pagar una cuota inicial del apartamento junto con la financiación que le ofrezca una entidad financiera. Estos dineros tanto de la cuota inicial como del capital financiado no se pagan directamente al promotor del proyecto, estos recursos van al fideicomiso que es el encargado de administrarlos y ser el garante de que estos dineros sean usados correctamente por la constructora o promotora. Esto implica que como la fiduciaria está transfiriendo los recursos a la constructora para la realización del proyecto, esta sea la propietaria de los inmuebles. Al finalizar el negocio fiduciario, se hará un traspaso del bien inmueble de la fiducia al fideicomitente o comprador.
La finalidad de este producto financiero es la confianza y transparencia en el uso de los dineros destinados a la realización de un proyecto inmobiliario
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